销售数据有所回暖，下半年继续重点关注政策走向。2019年1-3月商品房销售面积同比增速为-0.9%，前值-3.6%，去年同期3.6%，3月单月商品房销售面积同比增加1.75%，推盘量提升和去化率回暖，带动3月单月销售面积重回正增长，从库存角度看，一二线城市去化表现相对较好，而三线城市3月末平均库存环比略升。下半年全国地产销售增速的变化或仍然主要与政策及三四线城市的需求变化有关。

 

商品房销售面积同比增速

　　为未来各线城市间地产销售数据或产生一定分化，三线城市需求或存在下滑风险。一/二/三线城市19M3地产成交面积同比增速分别为60.5%/19.4%/3.26%，一线城市在18年11月后增速向上趋势较为明显，二线城市单月增速过去一年中在0-20%间宽幅震荡，而三线城市在18M8后单月成交面积增速下行趋势较为明显。15-18年住建部每年的棚改建设计划均维持在600万套左右的高位，而19年全国棚改建设计划仅285套，同比下滑近一半，由棚改货币化催生的需求或无法持续，对三线城市房屋成交或产生较大影响。2018年一/二/三线城市成交面积占比5%/55%/40%，若未来二线城市成交面积同比增速无法持续向上，而三线城市成交出现下滑，全国范围销售面积同比增速仍然存在一定下行压力。

 

一二三线城市房屋成交面积单月同比增速

二、新开工增速或逐渐下行，竣工逻辑有望持续兑现

 

　　2019年一季度新开工面积继续保持较高增长，但从销售、土地购置以及商品房库存角度出发，2019年上半年新开工面积增速或逐渐下行。2019年一季度房屋新开工面积同比增长11.9%，增速环比升5.9pct，同比升2.2pct，但相对于18H2各月增速已出现一定回落。去年下半年销售增速保持一定水平，且库存在较低水平，开发商在加快推盘的情况下导致新开工面积增速较高，2019年一季度这种趋势或部分延续。但2019年一季度销售面积同比增速-0.9%，去年下半年以来各线城市库存水平均有一定回升，且2019年一季度土地购置面积增速-33.1%，三者可能共同导致2019年上半年新开工面积增速逐步下降。但19M3单月销售面积仍然正增长，销售面积、土地购置面积降幅环比缩窄，一二线城市库存也有一定下降，若未来政策相对稳定，需求推动下全年新开工或仍能实现一定增长。

 

房屋新开工面商品房销售面积同比增速及增速差

　　房屋施工面积增速改善的趋势已经形成，未来竣工面积改善或能够在数据端反映。2019年一季度房屋施工面积增速8.2%，19M3单月增速68%，房屋施工面积增速自18M1-3触底以来已连续回升1年。一般而言，竣工滞后销售2-3年，滞后新开工1-2年，销售面积/新开工面积增速自15年3月和8月触底反弹，而竣工面积增速也在15年8月触底反弹，随后其与销售面积增速的变化同步性较高。16/17/18年新开工面积增速均保持了7.5%以上的增速，但竣工面积增速在16年6月之后却始终随销售面积增速下滑，直到18年初竣工面积增速降幅趋于平稳，但至今仍未明显改善。去年竣工面积增速未见改善的一个可能原因是房企融资不畅情况下延缓了在建项目的施工进度，但今年以来房企融资边际好转，且新开工向竣工转化存在必然性，因此2019年上半年竣工面积增速有望持续改善。

 

房地产竣工面积累计同比增速

三、装饰龙头有望受益竣工改善及下游市占率提升

　　

　　装饰龙头历史收入增速变化与竣工面积增速变化情况存在一定相关性，未来竣工若改善，龙头公司有望受益。2012年3月后，竣工面积增速进入了3年零3个月的下行周期，直到15Q2竣工面积增速才触底回升。而在竣工面积增速下滑期间，三家上市时间较长的装饰龙头金螳螂、亚厦股份和广田集团也均不同程度经历了收入增速的连续下滑。15Q2-16Q2竣工面积增速有所改善，并在顶部震荡至17Q1，在此期间，金螳螂收入增速随竣工面积增速改善的趋势不明显，而亚厦股份、广田集团的收入增速均明显改善，彼时新上市的全筑股份收入增速变化趋势与竣工面积增速相关性较高，且保持了较高的弹性。东易日盛在17Q2之前收入增速相对稳定，未明显受到竣工增速波动的影响，但在17Q2之后，在竣工增速较长时间连续下滑的情况下，其收入增速也出现明显下滑。

 

　　装饰公司收入增速的改善或略滞后于竣工面积增速改善，全筑股份收入增速与竣工面积增速的同步性较好。从15Q2竣工增速触底反弹时的情况看，全筑股份收入增速与竣工增速基本同步触底回升，而广田集团和亚厦股份则滞后两个季度，东易日盛虽然收入增速波动不大，但从15Q3至17Q1，其收入增速也进入了小幅连续提升的通道。但从理论上来看，对于住宅装修而言，B端住宅精装修业务活动发生在竣工之前，收入确认增速改善理论上略领先于竣工面积改善，而C端家装业务则在竣工后进行，其收入增速改善应滞后于竣工面积。因此未来若竣工面积增速改善，B端精装修业务收入占比较高的装饰公司有望率先受益。金螳螂虽然历史上收入增速与竣工面积增速相关性较小，但其在18年加大在住宅精装修领域的拿单力度，而定制精装和金螳螂•家业务也与地产强相关，因此未来竣工面积改善也有望对其收入提速产生积极影响。

 

 

房地产竣工面积累计同比增速

　　地产集中度提升情况下，龙头装饰公司集中度有望随之提升。地产商融资若边际改善，装饰企业现金流有望好转。top3-top100房企销售面积的市占率自2014至202019年一季度始终处于上升状态，以上市装饰龙头合作比例较高的top20地产商的市占率来看，17-18年其销售面积市占率提升速度较15/16年明显提升，2019年一季度仍然保持了较高的市占率增速。相比而言，top3和top10市占率的提升速度相对缓慢，因此从战略上来看，大客户较为集中于top20房企但不局限于top10房企的装饰公司未来市占率上升有望更快。2019年一季度房企资金来源中建筑企业应付款占比和增速均环比下降，贷款等其他外部融资渠道的改善有望间接促进装饰企业的现金流改善。

 

房地产企业销售面积市占率历史变化

四、收入稳定，利润率提升，各项指标改善

 

　　收入增速稳定，毛利率提升贡献板块利润增速：2018年房建板块主要上市公司营收14,522.79亿元，同增14.01%；归母净利425.57亿元，同增15.93%。其中四季度营收4,376.34亿元，同增24.91%；归母净利125.28亿元，同增50.27%。一季度营收3,674.27亿元，同增14.39%，归母净利105.46亿元，同增16.96%。营收增速总体保持稳健，基本保持15%左右。营收增速有所提升，其中2018年四季度达到50.27%的高位，主要受益于房建板块整体毛利率的提升，2018年全年行业平均毛利率提升1.30pct，其中四季度提升1.99pct。毛利率提升的原因主要与施工企业成本管控以及部分公司营收结构调整有关。

 

房建板块业绩回暖

　　行业现金流改善，财务状况好转，集中度指数停止上升：2018年下半年以来，板块现金流持续改善，2018年四季度回正，现金比率保持稳定，负债率稳步下行。负债率下行主要与上市央企如中国建筑采用更多的融资工具进行融资降低负债率有关，最终实现板块整体负债率的下降。由现金流改善推动现金比率和负债率等指标的改善，房间板块企业2018年总体财务状况在好转。规模较小是上市公司营收也有较大增长，行业总体集中度停止上升保持稳定。

 

五、房建、海外、设计、钢构表现较好

 

　　房建、海外、设计、钢构四板块表现较好：从主要上市公司来看不同细分板块年报，各板块表现不一，总体来看房建、海外、设计、钢构四个细分板块财务指标相对较好。房建、基建、工建三大板块营收规模较大，但房屋建筑在营收增速，项目周转速度方面相比基建、工建等优势更为明显。或与2018年以来房屋新开工面积增速持续高涨密切相关。随着2019年基建补短板进入落地期，预计2019年基建板块业绩增速有望提升。海外板块负债率相对其他板块较低，盈利能力较高。未来一带一路进一步推进，参与者增加，预计对毛利率会造成一定影响。装修板块负债率相对其他板块较低，公司体量普遍较小，2018年企业计提资产减值较多，或与房企资金趋紧坏账率提升有关。园林板块因资金趋紧导致行业业绩全面下滑，风险集中爆发。设计板块毛利率相比其他细分行业更高，项目回款更好，新上市公司更多，目前正处于业绩释放期。但2018年下半年以来，板块业绩增速有下滑趋势。钢构板块2018年报表总体表现较好，业绩增速较快，项目周转速度较高，未来随着装配式建筑渗透率提升的预期，钢结构板块业绩仍有提升机会。

 

2018年年报细分行业收入规模比较